Как жить - не тужить☝🏻Инвестиции в недвижимость, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.
"Как жить - не тужить" - это уникальный источник знаний о инвестициях в недвижимость, особенно новостройки, и о создании пассивного дохода от аренды квартир. Авторский канал от Харыбина Александра, эксперта с 16-летним опытом, известного своей работой на Москва24 и в БизнесФМ. Получайте экспертные советы и уникальный взгляд на инвестиции в недвижимость от профессионала с юридическим образованием и богатым опытом.
Я выше подсветил для подписчиков хорошую возможность купить квартиру с ММ в нормальном месте и комплексе, но никого не агитировал. Стараюсь делиться кейсами и информацией. Поэтому оч странно было читать некоторый негатив. Всем, кто поставил лайк - спасибо!
https://t.me/Kharyb
Сейчас подобрали квартиру клиенту под запрос. Получился интересный кейс, который подтверждает тезис, что новостройки это скорее банковский продукт, но этим надо пользоваться.
Запрос звучал так: Нужна Евро-2 хорошей площади внутри МКАД, недалеко от метро, обязательно с подземным паркингом. Лучше без ремонта. Для жизни старшего ребенка.
Источник финансирования: Есть 6,5 миллионов и возможность взять семейную ипотеку, но не более 10 млн.
Связались с менеджерами подходящих в бюджет ЖК, смогли подобрать следующий вариант:
Квартира в ЖК Дмитровское Небо. 43 метра. Акционная цена на сайте - 14,89 млн.руб.
Дополнительно согласовали скидку, получилась цифра - 14,44 млн. руб.
Удобное место в паркинге в данном ЖК - 2,11 млн. руб.
А далее пошли игры с банком:
На 1,61 млн. руб. уменьшаем цену паркинга и увеличиваем цену квартиры
Получаем 16,05 млн. руб за квартиру и 500 тысяч за паркинг
На паркинг оформляем рассрочку на один год с ежемесячным платежом 41 тысяча до конца апреля 2025 года
На квартиру оформляем траншевую ипотеку от отсрочкой до конца мая 2025 года с первоначальным взносом 40%, а далее переходим на семейную ипотеку без удорожания стоимости квартиры 🙂
Получаем результат:
Первоначальный взнос 6,42 млн.руб.
Первый год платеж исключительно за паркинг по 41 тысяче в месяц до его полного выкупа.
Начиная со второго года ипотека под 6% или ежемесячный платеж 62 тысячи при кредите на 25 лет.
В результате:
Мы избежали высоких ежемесячных платежей. Деньги пока можно собирать на депозите.
Большую часть паркинга технически взяли в льготную ипотеку.
Использовали семейную ипотеку за 2х детей, которую отменят через несколько месяцев скорее всего.
Взяли на 500 тысяч меньше ипотеки, чем должны были
1 год экономии на процентах, при данном кредите это около 600 тысяч рублей.
https://t.me/Kharyb
Однако для рубля есть хорошие новости, их влияние на недвижимость и какой курс ждать осенью обязательно обсудим на традиционном субботнем стриме - субботнике, в 20:30.
Мысль дня: стройка и медленно слабеющий рубль выгодны государству. Поэтому оно будет поддерживать стройку и медленно снижать курс.
Стройка - это ВВП, это работающий бизнес, рабочие места. Слабый рубль - это дополнительная выгода экспортеров, высокие налоги.
Организм не смотрит на то, что выгодно отдельным клеткам, он спокойно ими жертвует ради выживания и блага всего государства организма.
Значит долго сидеть в депозитах - глупо.
Рассчитывать на сильное снижение цен на квартиры и отсутствие поддержки от государства - глупо.
Не нужно пытаться перехитрить систему.
А значит недвижимость будет расти в цене, рубль постепенно слабеть, а те, кто этого не понимает - терять деньги. Как минимум.
Лайк 👍🏻 - если согласны.
https://t.me/Kharyb
Друзья, привет! Я показал, где лучше купить квартиру в Москве в своем НОВОМ ВИДЕО на ЮТУБ: https://youtu.be/cwhyndOLSkQ?si=Pu8_J6CRim9YIL-Z
А также разобрал коротко более десятка жилых комплексов и районов! Ролик получился не длинным, но информативным. Если понравился - поставьте
Событие, которое нельзя пропустить🔥
В Сочи с 18 по 21 июня пройдет масштабный форум недвижимости «Движение», который соберет более 6 000 участников из числа девелоперов, риелторов и подрядчиков строительной отрасли из России и стран СНГ.
Если вы тоже риелтор, то это крутая возможность:
- заявить о себе: встретиться с партнерами, журналистами и единомышленниками
- хорошо отдохнуть: вас ждет концерт с участием Леонида Агутина и Евы Польна, стендап Нурлана Сабурова и Ильи Соболева, а также веселые квизы, шахматные турниры, просмотры кино и не только)
- узнать о трендах в недвижимости и как продвигать свой личный бренд в социальных сетях от топовых спикеров в этой сфере
- получить много практических знаний, всего за 4 дня спикеры раскроют около сотни тем.
Среди известных спикеров:
🔹Артемий Лебедев, дизайнер и предприниматель
🔹Олег Торбосов, основатель агентства элитной недвижимости Whitewill
🔹Михаил Гребенюк, основатель Grebenuk Resulting
🔹Владимир Якуба, эксперт в области управления человеческими ресурсами, личной эффективности и продаж, бизнес-тренер
🔹Александра Жаркова и Евгений Давыдов, со-основатели SETTERS
🔹Екатерина Фролова, основатель инвест-агентства "Миллион на ремонте" и амбассадор флиппинга в России
🔹Максим Левченко, бизнес-тренер в сфере недвижимости
Купить билеты можно на сайте dvizh.ru 🤝
Реклама. ERID: 2VfnxxS95uz
Когда же упадут цены на квартиры в Москве и в России
Вчера подбирал очередному клиенту новостройку и столкнулся с «эффектом плато» на рынке жилья комфорт-класса. Рынок больше не растет
Дзен | Статьи
КОГДА УПАДУТ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫСтатья автора «Александр Харыбин» в Дзене ✍: Вчера подбирал очередному клиенту новостройку и столкнулся с эффектом плато на рынке жилья комфорт-класса.
Как дешево купить квартиру на торгах по банкротству, у города или по реновации на аукционе? Сдаю все пароли и явки
Про один из таких объектов я рассказал здесь: https://t.me/Kharyb/5113 Но это не самый лучший пример, бывают квартиры, например на Тульской, со стартовой ценой в 12 млн! И это за приличную однушку 40 метров рядом с метро, да еще в новом доме, которую можно купить по льготной ипотеке!
И таких появляется все больше и больше. Текст получился длинный, со ссылками и подробной инструкцией, поэтому читайте и ставьте пожалуйста ЛАЙКИ
А затем купите себе квартиру мечты по выгодной цене.
Самое прикольное - эту информацию сейчас модно продавать на курсах 🙂
pinned «»
Имейте ввиду, несмотря на отсутствие официальных скидок - ПИК дал дисконт нашей клиентке в размере 2% вчера при личном обращении. Купили Большую Академическую для дочки.
Не стесняйтесь спрашивать.
https://t.me/Kharyb
Падение цен переносится на осень❗️
Слухами земля полнится, а лето 2024 года полнится прогнозами.
Кто-то ставит на снижение цен, кто-то пишет что высокая инфляция и зарплаты не дадут недвижимости рухнуть в пропасть и цены вырастут.
Я же считаю, что лето 2024 года будет лучшим с 2020 года.
Лучшим для людей, лучшим для недвижимости.
В конце вступительной части расскажу, какой объект недвижимости я купил себе на днях за наличные и почему собираюсь покупать новую квартиру тоже за наличные, а не по льготной ипотеке, а главное - КОГДА!
В конце постараюсь ответить на большинство ваших вопросов - не зря же это СУББОТНИК 🤗
Если ждали - поставьте лайк. Вот ссылка, через час начинаем: https://www.youtube.com/live/39K7XhvV3CU?si=HIZrYDAsPc2b1BuB
«Это все хайп, Харыбин! Это не правда. Это только для банковских работников!» - так вчера некоторые люди мне писали. Одна дама-риэлтор даже написала: «Голимый хайп» и была отправлена в бан. Такие грубые риэлторы нам здесь не нужны.
Как видите, банки.ру тоже «хайпуют», тоже не знают, что налоги прилетят лишь банковским работникам. Хайпожоры 😂
Но давайте серьезно.
Национальный совет финансового рынка (НСФР) предложил доработать законопроект, определяющий материальную выгоду от экономии на процентах по кредиту, выяснил «Коммерсант». Письмо с предложением пересмотреть подход к налогообложению доходов в отношении государственных льготных программ кредитования направлен в Госдуму.
Таким образом, как я и говорил во вчерашнем видео, в самом конце, НСФР и МИНФИН обращаются в Госдуму, чтобы все поправить и людей не подставить.
Но многие же не смотрят до конца, гораздо важнее вставить свое мнение про «галимый хайп!» Поэтому посмотрите обязательно: https://youtu.be/A4IqxzZ47lU?si=yiramwJYDzSn1QH4
Сегодня материальная выгода рассчитывается как положительная разница двух третей ключевой ставки ЦБ на момент получения выгоды и ставки по кредиту на момент заключения договора. Например, по льготной семейной ипотеке максимальная процентная ставка составляет 6% годовых. С 18 декабря 2023 года ключевая ставка установлена на уровне 16%, таким образом, две трети значения ключевой ставки составляют 10,67% годовых.
Соответственно, при заключении кредитного договора по программе семейной ипотеки у заемщика возникнет доход в виде материальной выгоды. База для налога считается как разница между суммой процентов, рассчитанной исходя из двух третей ставки ЦБ, и суммой реальных процентных платежей по договору. Ставка НДФЛ с материальной выгоды по займам в рублях составляет 35%.
То есть люди, которые брали в кредит 10 миллионов под 0.01%, в итоге могут налогами платить каждый год по 373 450 рублей, при ставке 16%. А когда она снизится - меньше конечно. Кто брал 10 млн по АйТи-ипотеке под 5%, заплатят 198 456 рублей.
https://t.me/Kharyb
Смотрим до конца❗️
Выше обещал и сразу сделал!
ЗАПЛАТЯТ ВСЕ❗️Потому что налог 35% касается ВСЕХ, взявших льготную ипотеку в 2024 году:
https://youtu.be/A4IqxzZ47lU?si=Pvt_TmQsVIt64zGR
В видео все доступно пояснил Вадим Баранча.
Похоже все льготные ипотечники попали на налог 35% в 2024 году. Мой друг и налоговый адвокат Вадим Баранча дал любопытный комментарий и я прямо сейчас бегу снимать экстренное видео на эту тему. Это не кликбейт и не шутки, все серьезно. Через пару часов будет вся доступная информация.
Видео будет на ютубе: https://youtube.com/@Kharybin?si=Yqe5p_nL12A6q0NA
Плюс, завтра мы все это обсудим на традиционном прямом субботнем эфире в 20:30 - СУББОТНИКЕ.
Бум молиться чтобы мораторий пролили, чтоли?
Так зачем тратить время на виртуальное, когда есть реальное и очень интересное, приносящее пользу всем? По этой причине давно не играю в игры и не читаю фантастику, ведь реальность стала гораздо более интересной игрой. Игры, фантастика как-то померкли, поблекли, стали скучным занятием.
В реальной игре не как в обычной - вместо пластиковых фишек, виртуальных успехов выдуманных персонажей, простого удовольствия, - есть реальные плоды, улучшение качества жизни и настоящие деньги для всех участников.
Поэтому я и назвал этот канал давным давно - КЖНТ. Поэтому я и успеваю каждый день миллион разных дел - провожу время с семьей, делаю подборы, пишу посты, снимаю видео, консультирую, управляю командой, административную деятельность веду и тд.
Поэтому я и меряю давно уже все не деньгами, а временем.
https://t.me/Kharyb
В последнее время было несколько консультаций, у которых есть одно общее: необходимость перекладываться из старой недвижимости - в новую
⭕️ Небольшая двушка в старом доме недалеко от метро Проспект Мира. Отличная локация, но дом уже старый. Стоимость - около 17 млн. Аренда всего 45000 сейчас. Можно поднять до 50-55. Ремонт уже старый, новый делать смысла не имеет. Дом вырос в цене на 30% за последние 5 лет, пока новые дома и недооценнные локации сделали Х2-Х2.5, то есть выросли в 2-2.5 раза. За 17 млн можно спокойно купить евро-двушку, обгоняющую рынок, с арендой 90-110 тысяч. Мы сейчас такие взяли в ЖК Moments нескольким клиентам за 15- 17 млн. Тут обрисовал локацию, получается очень занимательно: https://t.me/Kharyb/4673
⭕️ Однушка рядом с метро Филатов луг. Сдается за 45000. Стоимость - 11.5 млн. Тут уже доходность повыше, хотя локация несравнима с Проспектом Мира! Все потому, что дом новый и ремонт современный и с 17 года цены в Новой Москве вымахали в несколько раз. И я именно в 17 году советовал покупать первые дома в Саларьево - студии были по 3 млн. Но теперь уже стоимость максимальна, локация свое отработала, пора выходить на ПИКе красиво. Люди смогут добавить пару миллионов и заказали подбор вариантов в старой Москве - возле нормального метро с арендой повыше - 65-70 тысяч. В локациях, которые вырастут в цене. Уже все отправил, будем обсуждать. Тот же Плеханова 11 сейчас стоит нормальных денег, но далеко не самый лучший, хотя будущее у проекта несомненно есть и промзону «Прожектор» очень круто застроят. Будет новый район близко к центру и Измайловскому парку. Как раз локация на 8-12 лет, как Коммунарка в свое время. Потом тоже выйдем красиво.
⭕️ Однушка 50м2 в Химках с арендой 35000. Нормальная квартира, хорошая локация, но сильная конкуренция не даст значительно повысить стоимость аренды, а инвестиций уже никаких там нет и площадь избыточна. А всякие Молжаниново, 1 Ленинградский и прочие ЖК локацию вообще убьют. Потому что снимать и покупать квартиры там хотят гораздо меньше людей, а построят там реально много новых домов.
⭕️ Были и четвертые люди с однушкой в Красногорске. Новый дом, красивый ремонт, аренда там тоже - максимум 40000. Цены уже не вырастут. Дело в том, что в области гораздо больше новостроек, которые покупают молодые семьи, делают хороший ремонт для и жизни и … И через полгода понимают, что жить там не хотят и возвращаются в Москву. В итоге имеем кучу квартир в новых домах с хорошими ремонтами за МКАДом, которые никому толком ненужны, потому что клиентов меньше, чем в Москве.
⭕️ Да, точно, еще пятые люди были. Там вообще беда. Риэлтор затащила их пару лет назад в Баркли Медовую долину. Повторяться не буду, сей кошмар когда-то описал здесь: https://t.me/Kharyb/2900
Все эти объекты я советовал пустить под нож и купить хорошие инвестиционные, ликвидные, перспективные квартиры. Тут без вариантов: где-то неликвид, где-то локация выросла и больше не имеет перспектив и надо менять на новую и недооцененную, чтобы получить такой же рост. Где-то просто приходится фиксировать убытки и признавать ошибки и грамотно перекладываться, дабы не ухудшать еще больше сложившийся порядок
Я, например, вчера на еще одной консультации обсуждал жилой комплекс, который пока не сильно вырос в цене, но находится под боком огромного формирующегося офисно/жилого кластера, который растет страшными темпами.
А наш комплекс не дорогой при этом. Конечно рынок в ближайшие годы его заметит и вынесет наверх. Сильно наверх. И такие локации всегда были, есть и будут.
А когда вырастет этот ЖК - тогда мы его тоже продадим и купим новый, в новом «грязном, промышленном», но очень перспективном месте. Получим снова рост в 2-3 раза и на аренде еще заработаем 60-70% за эти годы. А потом по новой и так - раз за разом.
И знаете, самое главное, меня за уши от этого всего не оттянуть. Так интересно копаться, собирать пазл, видеть картину в целом. Это как игра, как головоломка, как стратегия и монополия. Только с реальными людьми, деньгами, перспективами и благами.
Forwarded From Novostroyman. Москва. Недвижимость
И это далеко не все темы, которые мы поднимаем в свежем новостном выпуске на YouTube: https://youtu.be/5E1jiomLx_0
Смело переходим и смотрим: видео небольшое (всего 15 минут), а для удобной навигации прописаны тайм-коды. Все для вас.
Поцелуи. Сердца. Ждем вас на YouTube.
YouTube
Семейная ипотека меняется. Seven Suns вводит в эксплуатацию 2 ЖК? Цены на машиноместа в космосеОперативно обсуждаем свежие новости на рынке недвижимости.
Наш ТГ-канал - https://t.me/novostroyman
ТГ-канал о стартах продаж новостроек - https://t.me/startyprodazh
00:00:00 вступление
00:01:20 Seven Suns Development обещает ввести в эксплуатацию 2 ЖК…
Похожие
