Квартирник Москва

А не сделать ли нам Квартирник оффлайн в Москве? Кто сможет в пятницу 26.04 в 19-00 в центре?

Anonymous Poll

6% - Точно смогу

24% - Хочу, но не уверен(а)

16% - Не полчится

42% - Я не из Москвы

12% - Посмотреть ответы

Что происходит на рынке жилой недвижимости?

Все кто сейчас продает недвижимость уже столкнулись с увеличением сроков продажи. Почему так происходит? Если вы учили экономику, то знаете что цена регулируется балансом спроса и предложения. Высокий спрос - цена растет, нет спроса - цена падает.

Что разгоняло спрос:
2020 - ипотека под 6%, в том числе на вторичку.
2022 - СВО (сокращение предложения, желание сохранить наличные через недвижимость)
2023 - Повышение ставки ЦБ и увеличение в след за этим ставок по ипотеке, рост курса доллара, рост стоимости 1м2 в новостройках

И вот теперь когда по сути ипотека на вторичку мертва мы столкнулись с падением спроса. Ранее 80-85% сделок через ипотеку. Удивительно, но рынок не дрогнул и низ рынка точно вырос, нет уже цен по которым можно было купить в сентябре-октябре 2023. Объективно нас спасает сейчас инфляция от стагнации, так как свободные деньги большинство людей все равно несут в бетон.

Все ждут снижение ставки ЦБ, ипотеки и оживления рынка, но я чувствую что ставка не снизится до окончания СВО, так как инфляция неизбежно разгонится до 15+%.

И получается уже сейчас вы должны понимать, что рынок будет такой же, возможно окончание гос поддержки в июле поможет не упасть вторичке тоже. Мы должны адаптироваться к новой реальности. И это нормально. Мы же в России живем) Стратегии инвестирования постоянно меняются.

В сухом остатке если говорим про квартиры: рынок не упадет, срок продажи увеличится, быстро выходить можно только с существенным дисконтом (мало покупателей в рынке)

Давайте наберем 50 🔥и поделюсь мыслями куда я бы сейчас инвестировал

Коротко о том, что происходит на рынке. Думаю отдельный пост напишу со своими мыслями

Станислав Чебыкин против Газпрома. Раунд 1.

Кто еще не слышал эту историю, напомню. В августе 2023 год я выиграл коммерческие торги по покупке квартиры у дочернего предприятия Газпрома. Договор со мной должны были заключить в сентябре, но как вы поняли его не заключили.

Сначала ссылались, что все в отпусках, а потом перешли в полный игнор. Мне кажется они допустили ошибку с минимальной ценой на торгах. А я взял именно по минимальной, а когда опомнились, то решили уже идти таким путем.

Я подал в суд. Причем мы прописали в исковом заявлении не только обязательство заключить договор, но и астрент. Это денежный штраф за не исполнение. Так вот мы прописали не много не мало 50000 в день. В месяц это 1.5 млн.

Решение суда было вынесено 11.03 и да суд удовлетворил мой иск по заключению договора и сумме астрента 🚀 Вау подумал я)

То есть помимо заключения договора, если они продолжат игнор, я могу списать с них по 50000 за каждый день игнора. Уже побежали нули в голове, но эти ребята очень расчетливые.

В последний день до вступления решения в силу прилетает заявление на аппеляцию. И весь воздушный домик моих мечт растворился. В сухом остатке - мой иск удовлетворен, но есть аппеляция. Поэтому Раунд 1 за мной, а дальше посмотрим. Уверен они будут тянуть до последнего

P.S. Картинку к посту сам рисовал. Думаю она заслуживает 🔥

Как сделать Х2 в загородке?

Хотел сначала написать про работу с подрядчиками, но решил и этой стратегией поделиться. Я нашел в регионе земельный участок 10 соток на котором построено 2 дома. Хм подумал я, а что если разделить участок на 2, чтобы на каждом стоял дом и продать по отдельности?

Начал общаться с кадастровыми инженерами в регионе и что самое интересное 50% отвечало что можно разделить без проблем, вторые 50% что разделить нельзя.

Я позвонил в администрацию уточнить и оказывается минимальная площадь участка с построенным домом должна быть 7 соток, а здесь 10. Соотвественно разделить нельзя, только если покупать смежный участок и присоединять его. Но таких в продаже не было.

Отсюда вывод обращаться к нескольким подрядчикам для экспертной оценки, так как можно было купить и потом оказалось, что разделить нельзя.

Суть стратегии вы поняли, ищем участок в идеале 20+ соток с 2 построенными домами и возможностью разделить участок на 2, чтобы каждый дом был на отдельном.

Или если стоит один дом и большой участок, можно отмежевать часть участка и продать его отдельно.

Если у вас есть такие проекты под покупку предлагайте @chebykinst

Ошибка ценою в квартиру

Ну что продолжаю делиться своими ошибками, чтобы вы могли на них учиться)
Я часто участвую в муниципальных торгах по квартирам в Москве, это когда город реализует квартиры. Уже говорил, что там дисконт минимальный и эта стратегия работает если вы покупаете под себя. В моем случае я смотрел под ремонт и дальнейшую продажу.

Я ни разу не покупал с этих торгов, так как цена улетала в космос. И вот я подаю заявки сразу на 6 квартир. Чтобы вы понимали есть разные направления таких торгов:
1. Новостройки уже с отделкой
Квартиры остаются после расселения людей по реновации. Там есть ремонт и спекулянтам, таким как я, там делать в основном нечего. Ремонт есть, дисконт минимальный, улучшать нечего.
2. Квартиры от Моссоцгарантии
Это когда человек, зачастую без родственников заключает договор по которому ему выплачивают каждый месяц определенную сумму, дают другие социальные плюшки и после смерти он передает квартиру государству. Это вторичка, зачастую в ужасном состоянии. И вот здесь есть больше возможностей взять под ремонт и продажу.

После подачи заявок, допускают из 6 только 1. Думаю, в чем дело? Это первый раз когда меня не допустили. Оказывается я использовал один шаблон заявок под все, а под направление моссоцгрантии они другие. Обидно....

Но самое обидное было, что по одной квартире из 6 в торгах не было ни одного шага. Я такое встречаю первый раз. Вот так звезды сошлись, что меня не допустили и это был единственный случай, когда квартира ушла по стартовой цене. Был один допущенный участник, он не сделал ни одного шага, но по правилам аукциона с ним заключают договор. Получилось прям комбо) Хорошая квартира, без обременений и ушла по стартовой цене.

Ну что поделать, идем дальше, делаем выводы и учимся на своих ошибках.

Всегда, когда вижу интересное решение сохраняю себе в отдельный канал в телеграм. Вот увидел на одном из объектов в Москве такой подход к оформлению дверей. Выглядит прям необычно и привлекательно. Вам как?

У сына каникулы неделю, поехали семьей в Краснодар. Мои московские товарищи отправили, когда узнали что еду

Коммерческая недвижимость в Москве

Вчера был на встрече в одном из ведущих агентств в Москве по продаже коммерческой недвижимости. И честно признаюсь был удивлен тому, что происходит в этом направлении:

1. Растущий спрос
Работая с жилой на нас сильно влияет ставка ЦБ, так как 80% сделок до этого происходило по ипотеке. В коммерции эти цифры значительно меньше и они наоборот наблюдают сейчас рост спроса.

2. Деньги не уходят из страны
С 2022 года капитал по сути закрыт в стране. А куда девать деньги крупным предпринимателям, топ-менеджерам, чиновникам, когда уже есть квартиры, машины, пароходы? Конечно коммерция, окупаемость выше чем в жилой, головной боли меньше.

3. Фокус на новостройки
Более выражен спрос на новостройки. И да, здесь нет гос программ) Чтобы вы понимали если покупателю предложить помещение с 10 лет окупаемости в старом фонде или 13-14 в новостройке. Он выберет новостройку.

4. Спекулятивные сделки работают
Мы уже с вами забыли в жилой, что такое купить, просто ждать и потом продать. Теперь нужно улучшать, делать инвест-ремонты, покупать ниже рынка, торговаться. Тоесть прям применять усилия. В коммерции нам же брокер рассказывал кейсы с покупкой у застройщика и дальнейшей продажей, даже без арендатора с доходностью 20-40% годовых.

5. Продажи через своих
Продажи объектов происходят через базы своих инвесторов. Люди которые купили коммерцию, зачастую делают это снова и снова. Так как рынок растет, ставки на аренду растут, окупаемость выше чем в жилой.

Я вижу огромный потенциал у этого рынка, кстати кто задумается о покупке коммерции в Москве напишите в личку "Коммерция" @chebykinst

Выкладываю запись эфира.
Кому интересна стратегия переходите на канал Дмитрия https://t.me/svoy_investor там больше информации

Дмитрий также привлекает инвесторов под новые проекты. Пишите ему в личку

Video is too big

Live stream finished (1 hour)

Live stream started

30-минутная готовность.
Вопросы можете писать под этим постом.

Live stream scheduled for Apr 2 at 16:30

Эфир по плану в 19-30

Тренд на строительство будет набирать обороты и если вы хотите начать зарабатывать на земле то быть нужно обязательно.

Я вот не проф в земле и готовлю для Дмитрия вопросы, чтобы мы все вместе могли разобраться в этой стратегии. Конкуренция в торгах на земле ниже чем в жилой недвижимости, а с учетом строительства дома и его продажи стратегия выглядит действительно интересной.

В моем окружении много людей, кто занимается жилой и коммерческой недвижимостью тоже начинают заходить в земельные участки. Поэтому ставьте будильник, подготовьте вопросы и до встречи в 19-30 😉

Как зарабатывать на земле 60% годовых?

Когда ты варишься в недвижимости, то регулярно общаешься с участниками рынка и анализируешь новые тренды, связки и так далее. Я давно поглядываю на аренду земельных участков для строительства дома и последующего выкупа участка по кадастровой стоимости.

Так вот Дмитрий проходит процесс строительства и последующей покупки участка не за год, а за 2-3 месяца. Поэтому он обходит многих участников на торгах и зарабатывает 50%+ годовых. Мы созвонились и договорились провести эфир по этой стратегии и как ему удается делать все так быстро и получать такие доходности.

Ставьте будильник на вторник 02.04 19-30.

Жесткий рынок - требовательный покупатель

Рынок нам диктует свои правила и сейчас если мы говорим про московский рынок квартир покупатель стал очень придирчив. Ну что сказать, сейчас действительно рынок покупателя и мы должны подстраиваться, понять как его удовлетворить.

Просто сделать ремонт уже не работает. Практически в каждом районе есть флипперы со своими красивыми квартирами. Что нужно делать, по-моему мнению, чтобы быстро продавать:

1. Планировка.
Самые ликвидные объекты это 1шки, 2шки. Площадь у таких объектов 31-45 м2. И здесь очень важно правильно спланировать пространство. Грубо говоря впихнуть невпихуемое, но чтобы все это смотрелось стильно.

2. Спальные места
Для однушек уже просто необходимость наличие 4х спальных мест, так как покупатели зачастую люди у коготорых еще не хватает на 2шку, но при этом проживать могут 2+ человек

3. Места хранения
Мы на одном объекте поставили только один шкаф и постоянно теперь встречаем комментарии что не хватает места для хранения. Покупатель хочет сразу заехать и жить, не задумываясь что нужно что-то еще докупить

4. Рабочее место
Дом это не только место отдыха, но и место работы, особенно в Москве. Много людей работают на удаленке постоянно или переодически. Просто стол на кухне не совсем подходит. По себе знаю насколько важно иметь рабочее место.

Кстати еще часто встречаю комментарий про полотенцесушитесь, в наших проектах мы его не использовали, но вот я теперь задумываюсь. Так как желания покупателя закон и нужно прислушиваться и подстраиваться под желания клиентов.

Новый проект в Липецке - ищу помощника, кто там проживает

Флиппинг в Москве это хорошо конечно, но интересные проекты есть и в регионах. И зачастую доходность там превышает Московскую. Конкуренция в торгах достаточно высокая и чтобы взять классный объект нужно отсматривать очень много вариантов, быть быстрым и видеть конструкции, которые не видят другие участники.

Плюс я получаю удовольствие, когда улучшаю объект, это может быть флиппинг, стэйджинг (и все другие непонятные слова 🙂) деление большого на малое. Просто купить и продать это конечно тоже хорошо, но создавая доп ценность ты понимаешь что несешь пользу.

Дом сейчас в статусе нежилое помещение. Планирую перевести в жилое, сделать ремонт, облагородить территорию. Чтобы получилось уютное гнездышко для счастливой Липецкой семьи.

Есть и сложности куда без них, начиная от снятия обременений до проблемного и временами агрессивного бывшего собственника.

Так как я нахожусь в Москве, ищу помощника, проживающего в Липецке, кто сможет помочь с реализацией этого проекта и получить бесценный опыт. Напишите мне в личку @chebykinst или перешлите это сообщение кому это может быть актуально.

Всем хорошей недели ✊

Почему добавил в название канала фамилию?

Сначала разберем почему "Квартирник". Я родился в СССР, но не застал Квартирники. Для меня это встреча близких друзей, где все получали удовольствие от общения, делились своими новостями, победами, жизненными уроками. Также и здесь делюсь с вами всем что происходит, без успешного успеха. Все как есть.

У меня обычная фамилия, я не Шереметьев, Романов и т.д. Но считаю важным помнить свой род, откуда ты. Мой род пошел из Пермского края и история известная мне начинается с 18ого века. Именно тогда была основана деревня - Чебыки. На карте показал ее красной точкой.

Мой дед родился там в многодетной семье. Их было 12 человек. До взрослого возраста дожили 5-ро. Раньше рожали много, так как не было медицины, работы и других привычных нам вещей, чтобы выжило несколько детей.

Школы в деревне не было, поэтому ему приходилось ходить 12 км через лес до станции Григорьевская(на карте справа). Тоесть маленький мальчик ходил сам 12 км в снег, дождь. Однажды его чуть не съели волки. Сейчас мы недооцениваем в каких условиях мы живем.

Дед единственный кто выбился, получил высшее военное образование и закончил службу в Краснодаре. На пенсии он написал 8 книг. И когда его не стало, я разместил их в электронной версии на Литресе. Это моя малая благодарность за все что он сделал для семьи.
https://www.litres.ru/author/aleksandr-fedorovich-chebykin/

Теперь я как продолжатель рода уже переехал в Москву, но всегда не забываю откуда я и где все начиналось. Это кстати дает дополнительную энергию и мотивацию.